Z MACIEJEM TERTELISEM

Wgląda na to, że coraz więcej gmin rozumie, iż jedyną szansą na uratowanie gminnych zasobów mieszkaniowych jest restrukturyzacja systemu zarządzania nieruchomościami komunalnymi….
Jest tak w rzeczywistości, choć stan komunalnych zasobów mieszkaniowych wskazuje, że zagadnienia związane z zarządzaniem nieruchomościami wciąż nie stanowią priorytetu w polityce większości gmin. Trudności sprawia gminom nie tylko formułowanie celów w odniesieniu do gospodarki mieszkaniowej, ale również precyzowanie standardów świadczonych usług mieszkaniowych. Często więc, zarówno budynkami komunalnymi, jak i budynkami wspólnotowymi, w których gmina posiada udziały, zarządzają nieefektywne i kosztowne dla budżetu jednostki, przeważnie w formie zakładów budżetowych, rzadziej w postaci jednoosobowych spółek z o.o. Nierzadką jest też sytuacja, w której dyrektor zakładu budżetowego jest jednocześnie pełnomocnikiem gminy na zebraniach członków wspólnot mieszkaniowych, w rezultacie więc zleceniodawca zarządzania jest jednocześnie zleceniobiorcą tej usługi.

Jak to się ma do jakości świadczonych usług?
Praktyka wskazuje, że działaniu zarządcy komunalnego rzadko towarzyszy zadowalająca jakość świadczonych usług. Potwierdzają to opinie rozżalonych mieszkańców, którzy nie mogą znaleźć wspólnego języka z administratorami zamieszkiwanych przez siebie budynków. Kosmetyczne przekształcenie zakładów budżetowych w jednoosobowe spółki skarbu gminy, którą to ścieżkę gminy często wybierają, niestety najczęściej nie zmienia tego stanu, bo cała działalność jest realizowana wciąż przez lokalnego monopolistę. Podstawowym, oczekiwanym efektem zmian w strukturze zarządzania nieruchomościami, wprowadzanych przez klientów, na zlecenie których pracują eksperci Remarket Doradztwo, jest wzrost jakości świadczonych usług. Doświadczenia szeregu gmin pokazują, że dzięki odpowiednio przeprowadzonej restrukturyzacji zarządzania, zwiększa się liczba mieszkańców pozytywnie oceniających pracę zarządcy, zwłaszcza takie jej aspekty jak solidność, dokładność, uprzejmość, fachowość, czas i sposób reakcji na sygnały mieszkańców itp.

Co oprócz wzrostu jakości przynosi usprawnienie organizacji zarządzania nieruchomościami komunalnymi?
W wyniku restrukturyzacji niższe stają się koszty zarządzania, a czynsze oraz opłaty wnoszone przez najemców i właścicieli lokali są wykorzystywane w sposób bardziej efektywny. Obniżka kosztów świadczonych usług prowadzi też do spadku zaległości we wnoszeniu opłat i czynszów. Poprawia się stan techniczny zasobu mieszkaniowego dzięki większej liczbie przeprowadzanych remontów i modernizacji. Wreszcie, sami właściciele i najemcy bardziej troszczą się o zamieszkiwane przez nich budynki. Przy właściwie zrealizowanej restrukturyzacji nieuchronne podwyżki czynszów nie są skonsumowane przez nieefektywną strukturę zarządzania. Pieniądze z czynszów przeznaczane są na odtworzenie zaniedbanego zasobu mieszkaniowego, który bez radykalnych decyzji wkrótce może ulec zupełnej degradacji. Ponadto, prywatyzacja jednostek zarządzających i administrujących nieruchomościami komunalnymi i wspólnymi umożliwia doprowadzenie organizacji zarządzania nieruchomościami w danej gminie do zgodności z przepisami prawnymi, w szczególności z ustawą o gospodarce komunalnej oraz ostatnią nowelizacją ustawy o własności lokali. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, niezależnie od wielkości udziału posiadanego przez gminę w budynkach wspólnotowych, jest czynnością wykraczającą poza zakres użyteczności publicznej, a więc w większości przypadków usługa ta powinna być świadczona przez przedsiębiorstwa, których gmina nie jest właścicielem.

Co spowodowało, że te nieliczne jak dotąd samorządy odniosły restrukturyzacyjny sukces?
Przede wszystkim konieczna była jasna polityka władz gminy oraz jednoznaczny stan finansowy firm komunalnych. W dużej mierze pomogła również analiza pozytywnych i negatywnych doświadczeń innych gmin, które przeszły już wcześniej proces restrukturyzacji. Inwestorzy zewnętrzni interesowali się natomiast tymi gminami, które stawiały przed nimi klarowne, rzeczowe warunki współpracy. Nie będę ukrywał, że sukces restrukturyzacji w dużym stopniu zależał od fachowości osób ją planujących oraz koordynujących proces wdrażania. W większości przypadków chwalono sobie skorzystanie z usług konsultantów zewnętrznych.

Czy wsparcie merytoryczne w procesie prywatyzacji jest jedyną domeną działania kierowanej przez Pana firmy?
Zespół ekspertów pracujących i współpracujących z Remarket Doradztwo Sp. z o.o. to ludzie specjalizujący się w tematyce rynku nieruchomości od lat, choć firma w dzisiejszym kształcie wchodzi dopiero na rynek. Doradztwo prywatyzacyjne jest oczywiście wycinkiem szerszej oferty, w której dominującą rolę odgrywa pomoc samorządom i innym instytucjonalnym właścicielom nieruchomości w przygotowaniu wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym, jak również strategii mieszkaniowych i programów rewitalizacji zabudowy miejskiej. Obowiązek przygotowania wieloletnich programów gospodarowania wprowadziła nowa ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Strategie mieszkaniowe są niezbędne, by modne dziś Towarzystwa Budownictwa Społecznego były w stanie łatwiej pozyskać finansowanie zewnętrzne z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, zgodnie z zapisami znowelizowanego ostatnio rozporządzenia do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Organizujemy również szkolenia przybliżające uczestnikom, najczęściej pracownikom urzędów samorządowych i TBS-ów, skomplikowane rozwiązania wspomnianych ustaw.