Z MACIEJEM TERTELISEM

Jakie mogą być skutki ostatniego wyroku TK w sprawie likwidacji ograniczeń podwyżek czynszu?
Wyrok, skądinąd podyktowany słusznymi racjami właścicieli nieruchomości, może okazać się groźny w skutkach dla najemców lokali komunalnych i kwaterunkowych. Szczególnie ci ostatni mogą odczuć boleśnie drastyczne podwyżki czynszów ustanowione przez właścicieli kamienic. Również i najemcy komunalni mogą oczekiwać wzrostu czynszów, bowiem gminom brakuje pieniędzy na utrzymanie zasobu lokalowego i będą musiały, chcąc nie chcąc, sięgnąć do niepopularnych politycznie, choć uzasadnionych ekonomicznie podwyżek.

Są głosy, że winę za wszystko ponoszą sędziowie TK?
Sąd kierował się ochroną prawa własności. Winę za brak podjęcia aktywnych działań prowadzących do realizacji zadań własnych gminy, a w szczególności braku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najbiedniejszych mieszkańców, ponoszą przede wszystkim władze samorządowe. Zewsząd słyszy się, skądinąd uzasadnione, narzekania na brak wsparcia od władz rządowych. Zdziwienie moje budzi jednak fakt, że samorządy nie są zainteresowane wykorzystaniem środków pomocowych, dzisiaj głównie UE. Brakuje również chęci skorzystania ze wsparcia profesjonalnych zarządców nieruchomości, którzy są w stanie pomóc gminie w uporządkowaniu spraw lokalnego mieszkalnictwa i zwiększeniu efektywności systemu gospodarowania jej nieruchomościami. Zarządca, oprócz likwidacji zbędnych kosztów, powinien również wesprzeć gminę w pozyskaniu finansowania z zewnątrz, nie wiążącego się przecież z podwyżkami czynszu. Wkrótce otworzy się szereg możliwości związanych z wykorzystaniem funduszy unijnych. Dziś jednak gminy zarządzają nieruchomościami poprzez własne jednostki organizacyjne, drogie dla budżetu i świadczące usługi o często marnej jakości. W efekcie, gmina zmuszana będzie do podwyżek czynszu, bo dłużej już kosztów swej nieefektywnej gospodarki nie da się przerzucać na właścicieli nieruchomości. Nie wszyscy najemcy, niestety, będą w stanie sprostać nowym stawkom.

Co Pan doradzić gminom?
Przede wszystkim, gminie niezbędny jest lokalny lider. Wierzę, że początek nowej kadencji jest doskonałą szansą dla świeżo upieczonych burmistrzów i prezydentów do zaangażowania w działania samorządu całej lokalnej społeczności. Misją władz komunalnych powinna być rewitalizacja obszarów miejskich, czyli ich przywrócenie do życia. Na proces ten składa się nie tylko odnowa fizyczna nieruchomości i kompleksowe ich zagospodarowanie. Rewitalizacja to przede wszystkim podniesienie standardu życia oraz odnowa społeczna i kulturalna, a w szczególności zmniejszenie zagrożenia przestępczością, uruchomienie nowych miejsc pracy i nowych źródeł dochodów umożliwiających, bądź ułatwiających mieszkańcom, ponoszenie nakładów na utrzymanie i remont budynku wraz z otoczeniem. Rewitalizacja jest więc procesem zarówno ekonomicznym, jak i społecznym, zaspokajającym potrzeby różnych inwestorów. W praktyce, rewitalizacja polega na stworzeniu mechanizmów sprawiających, żeby było komu i za co remontować i inwestować. Owe instrumenty oparte są na idei dźwigni finansowej, dzięki której złotówka wydana z budżetu gminy inicjuje kilkakrotnie większe nakłady finansowe innych inwestorów (przedsiębiorców, właścicieli lokali wykupionych, inwestorów z zewnątrz itp.).

Czy nie jest to obraz zbyt optymistyczny?
Rewitalizacja stanowi duże wyzwanie, ale warto spróbować, bo kilku miastom w Polsce już się udało. Doskonałymi przykładami są Sopot i Szczecin. Miasta te rozpoczęły rewitalizację od zgromadzenia bazy informacji niezbędnych do efektywnego podejmowania decyzji w zakresie gospodarowania istniejącym zasobem. Dobrym sposobem jest dziś przygotowanie wieloletniego programu gospodarowania komunalnym zasobem lokalowym. To pięcioletni plan średniookresowy, którego przygotowania wymaga od gmin ustawa o ochronie praw lokatorów. Wykonaliśmy już kilkanaście takich opracowań, bowiem gminom brakuje najczęściej wystarczającego potencjału by samodzielnie uporządkować kwestie związane z optymalną wielkością zasobu, lokalami socjalnymi, polityką czynszową czy też restrukturyzacją zarządzania budynkami. Z naszych doświadczeń wynika, że programy takie są również doskonałym materiałem opisowym pozwalającym osobom niezorientowanym w specyfice branży uzyskać podstawową wiedzę pozwalającą na zrozumienie problematyki mieszkaniowej.

Czy program gospodarowania zasobem gminy to panaceum na problemy wszystkich mieszkańców?
Nie, niezbędne jest spojrzenie na lokalne mieszkalnictwo z szerszej perspektywy. O ile program koncentruje się na zasadach gospodarowania istniejącym zasobem, o tyle problemy mieszkaniowe traktuje wszechstronnie dopiero strategia mieszkaniowa. Beneficjentem strategii, obok najemców lokali komunalnych, jest cała lokalna społeczność. W zakresie podmiotów uczestniczących w jej realizacji strategia obejmuje obok gminy również innych użytkowników nieruchomości zainteresowanych rozwojem lokalnego rynku. Jest dokumentem długofalowym, którego okres planowania wynosi z reguły 10-15 lat. Program gospodarowania opracowuje się z udziałem władz gminy i kluczowych pracowników jej urzędu. Strategii mieszkaniowej już nie da się tak zrobić. Niezbędne są badania opinii społecznej oraz praca w zespołach warsztatowych skupiających przedstawicieli władz, mieszkańców i lokalnego biznesu.

Czy gminie to się opłaci?
Jestem o tym przekonany. Strategia mieszkaniowa jest również dokumentem niezbędnym do uruchomienia źródeł finansowania spoza gminy, w szczególności funduszy pomocowych UE.